2013年5月号 | 西武池袋線・西武新宿線・練馬区の賃貸はハウステーションネットワーク

新緑の息吹が大地のエネルギーを感じながらますます成長しております。（＾＾）
気候・気温・そよ風がとてもいい季節になりました！
ハイキング・トレッキング・ウォーキングなど晴れた日に、近所のお散歩だけでもとても楽しいような気がします！（＾＾）
健康にはお気をつけて下さい！

【8％の税率アップまで、あと１年！消費税増税の打撃を回避する対策はこれ！】
2014年４月１日の消費税増税まで、あと１年と迫ってきました。
5％から8％へ、3％の税率アップですが、賃貸住宅経営に与える影響は小さくありません。
打撃を出来るだけ対策について家主でもある渡辺税理士に伺ってみました。

【賃貸住宅ｵｰﾅｰは特に消費税の影響を受ける】
消費税の増税は、2014年４月１日より現行から8％へ、
１５年１０月１日より10％へと、二段階で行われます。
一般の消費者への打撃も小さくありませんが、
ｵｰﾅｰはさらに大きな問題を抱えることになりそうです。

というのも、ご承知の通り、住宅家賃には消費税がかかりません。
一方、ﾘﾌｫｰﾑ代や管理手数料など、賃貸住宅経営のコストの部分には
消費税引き上げが確実にコストアップを招くわけです。
これに対して、たとえば商店を経営している場合、
消費税の分だけ商品の仕入れ額が上昇しても、販売額に増税分を転嫁できます。
賃貸住宅のｵｰﾅｰと一般事業者は、この点で消費税増税の影響が大きく異なります。（図表１）

同様の問題を抱える業態の一つに医療機関があります。
社会保険診療も家賃と同じく消費税非課税なのにたいし、医療機関の購入価格等には消費税がかかるからです。
ところが医療機関には、医療保険制度の中で、ｺｽﾄｱｯﾌﾟへの手当て検討することが、消費税改正法の中で定められました。
同じ状況の賃貸住宅経営に何ら手当てがなされていないことには、大いに疑問を感じるところです。

【増税で様々コストが膨らむので注意を！】
ここで、賃貸住宅経営に関して、消費税の増税の影響を受けるものを確認しましょう。（図表２）
建物の建築費や法人（課税事業者）からの購入費はもちろん、消費税の課税対象です。
さらに、新築・改築時の設計料や取り壊し費用、ﾘﾌｫｰﾑや修繕の費用にも課税されます。
これに対して、土地代金や登録免許税はかかりません。
新築や改築、あるいは修繕などでは、増税前の駆け込み需要が予測されます。
増税前の引渡しが間に合わないケースも少なからず生じるかもしれません。
こんな時の対応が気になるところですが、改正法の附則で経過処置が定められています。
これによると、建物の建築にかかる消費税は、２０１３年９月３０日に請負契約を結んだものについては、引渡が増税後の１４年４月１日以降であっても、消費税は従来の通り5％となります。

同様に、１５年３月３１日までに請負契約を結んだものについては、引渡しが10月1日
以降であっても、消費税は8％となります。（図表3）

【大規模修繕・ﾘﾌｫｰﾑは今年9月までに契約を！】
では、消費税増税を前にして、ｵｰﾅｰの自衛策はどのようなものが考えられるでしょうか。
まず、将来予定している大規模修繕やﾘﾌｫｰﾑ、設備投資の前倒しを、
積極的に検討してみましょう。
たとえば、総額1000万円かかる修繕の場合、消費税は50万円、8％では80万円、10％では100万円とその差は8％で30万、10％で50万の差額増となります。
こうしたコストアップを経営努力だけで吸収することは、たいへん難しいものです。
そこで、修繕計画の見直しによって、経営への打撃を回避したい所です。
特に大規模修繕には、プランニングから完了まで、ある程度の期間がかかります。

2013年9月30日までに請負契約を結ぶ為には、出来るだけ早く工事会社などと相談して内容を固めることが求められます。
また、増税前の工事を急ぐ案件が増えることが予測される為、
資材の高騰や人手不足も考えられます。
かえってコストが高まったり、長引く工事が賃貸住宅経営に
悪影響を与える懸念もあるわけです。
消費税の増税対策として修繕などの前倒しを有利に進めるには、
今すぐ行動を起こすのが得策です。

【地価の動向にも注意、早めの対策が不可欠！】
昨年から事業用不動産の売買が活発化していますが、資産の組み換えなどで土地の購入を検討している人は今後の地価の動向に注意が必要です。
というのも、消費税の税率変更が、消費税の課税対象ではない土地の価格にも大きな影響を与える可能性があるからです。
実際、1997年の税率3％から5％への引き上げの際には増税前の駆け込み需要が大きく、地価が上昇しました。
ところが増税後は需要が沈静して地価が下落してしまいました。
当時と今では状況が大きく異なる為、今後どうなるかはわかりませんが、
不動産の購入にあたっては、価格動向の推移を確認すべきでしょう。
売却については、増税前に済ませた方がいいと考えられます。
増税まで、まだ1年あるとお考えかもしれませんが、残された時間は、意外に短いものです。
すぐにでも専門家等に相談しながら、対策をお進め下さい。

皆様、23区唯一の牧場が練馬区にあるのをご存知ですか?
大泉学園の駅徒歩10分ぐらいの所に位置しております。
かつて東京23区には120件の酪農家がありました。
しかし多くは、地方に拡散し東京の酪農は次々と廃業、23区で唯一残ったのが、小泉牧場だ。
駅から徒歩10分ほど歩いた住宅街の真ん中で、約40頭の牛を飼育。
教育熱心な小泉将さんが営み、教育活動を行う団体「酪農教育ﾌｧｰﾑ」に認定されている。

【この場所で農業が出来ることが幸せです。】
牧場の廃業が多いなか、この土地で続けていくこおとに意味があると思います。
周辺住民の方に迷惑をかけてしまうので少しでも還元できるよう、
地元の小学生を招いて総合学習などを行っています。
牧場を経営するたいへんさではなく、命のすべらしさや、
大切さについて伝えて生きたいです。
また、精神障害者の雇用受け入れも13年前から行っていて、
生きることのすばらしさを感じてほしいと思います。
人がやさしく接していれば牛はとても穏やかな性格ですので、癒されますよ。
だれでも立ち寄れるようになっているので、是非足を運んでみて下さい。
【おすすめのアイス】※全7種・牧場の牛乳で作る絶品アイス現地で販売中！

【社員研修のお知らせです。5月20日（月）～24日（金）まで研修の為お休みさせて頂きます。25日（土）より通常営業です】